Zoom sur l'arrêt du 25-06-2026 (25-10.765) de la troisième chambre civile de la cour de cassation-cassation totale : DROIT DE PREFERENCE DU PRENEUR A BAIL COMMERCIAL vs DROIT DE RETRACTATION DE L'OFFRE DU BAILLEUR
Désireux de vendre leur local donné à bail commercial depuis le 22-09-2004 à une société preneuse qui le sous-loue à sa filiale parisienne qui exploite entièrement le site, les bailleurs (propriétaires indivis) ont fait signifier, le 15-01-2021, à leur locataire leur projet de vente dudit local. L'offre, désignant la locataire comme destinataire a également été notifiée à la sous-locataire.
Par lettre recommandée avec avis de réception du 27-01-2021, la sous-locataire a informé les bailleurs de son acceptation de l'offre sous condition suspensive de prêt "pour financer le paiement du prix". Puis, le 01-02-2021, la preneuse a notifié son acceptation de l'offre aux bailleurs, rejetée toutefois par ces derniers, en raison de leur rétractation de l'offre de vente intervenue le 28-01-2021, soit avant l'expiration du délai d'un mois (d'ordre public) tel que prévu à l'article L.145-46-1 du code de commerce : " Lorsque le propriétaire d'un local à usage commercial... envisage de vendre celui-ci, il en informe le locataire par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement. Cette notification doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Ce dernier dispose d'un délai d'un mois à compter de la réception de cette offre pour se prononcer. En cas d'acceptation, le locataire dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur, d'un délai de deux mois pour la réalisation de la vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est sans effet...".
La cour d'appel de Paris, dans son arrêt du 15-11-2024, a fait droit à la demande de la preneuse en exécution forcée de la vente du local à son profit.
Ce n'est pas l'avis de la troisième chambre civile de la cour de cassation qui a cassé totalement l'arrêt du 15-11-2024 en posant, dans son arrêt du 25-06-2026, un attendu de principe clair et sans ambages au visa des articles 1113 et 1116 du code civil et L.145-46-1 du code de commerce : "...Si le bailleur commercial reste lié par son offre pendant toute la durée du délai légal, de sorte que la vente conclue avec un tiers avant l'expiration de ce délai est nulle, la rétractation dans ledit délai d'une offre non encore acceptée, motivée par la renonciation du bailleur à son projet de vendre, ne l'expose qu'à une action en réparation, exclusive de toute action en exécution forcée de la vente.".
En conclusion : L'action en constat de vente (retenue en l'espèce, à tort, par la cour d'appel de Paris) est IMPOSSIBLE lorsque l'acceptation du locataire est postérieure à la rétractation de l'offre par le bailleur. Seule l'action en réparation reste ouverte (dommages et intérêts).
