Zoom sur l’arrêt du 29-01-2026 (24-20.852) de la troisième chambre civile de la cour de cassation-cassation totale : OPPOSABILITE OU INOPPOSABILITE D'UN BAIL RURAL CONSENTI PAR UN SEUL INDIVISAIRE ?
Dans le cadre de la succession de sa mère, décédée en 2009, la fille unique de la défunte (Mme X) a recueilli sur les biens entrant dans la succession notamment des droits indivis sur plusieurs parcelles agricoles dont elle est devenue pleinement propriétaire en vertu d’un acte notarié de donation intervenu le 29-07-2014 aux termes duquel son oncle lui a cédé les droits indivis qu’il détenait lui-même sur lesdites parcelles agricoles.
Détenant désormais les parcelles agricoles en pleine propriété, Mme X a décidé d’installer une clôture gênant et interdisant toutefois l’accès à l’exploitant agricole occupant les parcelles litigieuses en vertu d’un bail rural verbal consenti par son oncle antérieurement à la donation de 2014.
Le fermier a exposé que depuis 2011, les fermages ont été réglés à l’oncle, par chèques, puis par virements bancaires à compter de 2019 et a produit de nombreux éléments démontrant l'existence du bail rural.
Le 09-09-2021, Mme X a demandé au tribunal paritaire des baux ruraux de Saint-Flour d’ordonner l’expulsion du fermier et du GAEC (groupement agricole d’exploitation en commun) de ses parcelles. Le TPBR a fait droit à sa demande par jugement du 15-11-2022 en ordonnant l’expulsion des fermiers sous astreinte de 50 euros par jour de retard à l’expiration d’un délai d’un mois à compter de la signification de la décision.
Le 06-02-2023, le fermier a interjeté appel du jugement devant la cour d’appel de Riom qui a considéré que la preuve de l’existence d’un bail rural verbal est bien rapportée en l’espèce.
Mme X s’est alors fondée sur l’inopposabilité du bail rural en application de l’article 815-3 du code civil disposant que : « Le ou les indivisaires titulaires d'au moins deux tiers des droits indivis peuvent, à cette majorité :
1° Effectuer les actes d'administration relatifs aux biens indivis ;
2° Donner à l'un ou plusieurs des indivisaires ou à un tiers un mandat général d'administration ;
3° Vendre les meubles indivis pour payer les dettes et charges de l'indivision ;
4° Conclure et renouveler les baux autres que ceux portant sur un immeuble à usage agricole, commercial, industriel ou artisanal.
Ils sont tenus d'en informer les autres indivisaires. A défaut, les décisions prises sont inopposables à ces derniers.
Toutefois, le consentement de tous les indivisaires est requis pour effectuer tout acte qui ne ressortit pas à l'exploitation normale des biens indivis et pour effectuer tout acte de disposition autre que ceux visés au 3°.
Si un indivisaire prend en main la gestion des biens indivis, au su des autres et néanmoins sans opposition de leur part, il est censé avoir reçu un mandat tacite, couvrant les actes d'administration mais non les actes de disposition ni la conclusion ou le renouvellement des baux. » pour solliciter la confirmation du jugement.
Par substitution de moyens, fondés sur l’inopposabilité du bail rural verbal à Mme X, la cour d’appel de Riom a confirmé, dans un arrêt du 23-07-2024 (RG n°23/00244), le jugement du TPBR du 15-11-2022.
Le 29-01-2026, la troisième chambre civile de la cour de cassation en a décidé autrement en motivant sa réponse sur le fondement du premier alinéa de l’article 1743 du code civil : « Si le bailleur vend la chose louée, l’acquéreur ne peut expulser le fermier, le métayer ou le locataire qui a un bail authentique ou dont la date est certaine. ».
L’application et la transposition au cas d’espèce de cet article 1743, alinéa 1er, du code civil entraînent trois conséquences :
1-le bail d’une chose louée est opposable à l’acquéreur de la chose s’il en a connaissance avant son acquisition.
2-lorsqu’un indivisaire, après avoir consenti seul un bail rural (même verbal) sur des biens indivis, fait donation de ses droits indivis sur ces biens à son coïndivisaire qui accepte la donation, le bail rural est opposable à ce coïndivisaire « si celui-ci avait connaissance, au plus tard au jour de la donation, de l’existence de ce bail ».
3-la règle de l’inopposabilité de l’article 815-3 du code civil est inefficace pour légitimer la demande d’expulsion de Mme X contre les fermiers.
L’arrêt du 23-07-2024 est cassé et annulé en toutes ses dispositions car « en se déterminant ainsi, sans rechercher » si Mme X « avait eu connaissance, au plus tard au jour de la donation qu’elle avait reçue, de l’existence de baux ruraux verbaux consentis antérieurement à la donation, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision. ».
Il s’agit là d’une nouvelle illustration de la primauté du droit spécial (code rural et de la pêche maritime) sur le droit général (code civil) : UN BAIL RURAL CONSENTI PAR UN SEUL INDIVISAIRE QUI DONNE SES DROITS INDIVIS SUR CES BIENS A SON COINDIVISAIRE QUI ACCEPTE LA DONATION DEVIENT DE FACTO OPPOSABLE A SON DONATAIRE !
